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五種情形業主可要求退房

http://www.nkwbfz.live    2012-06-17    來源:搜樓365

房價下跌,業主能否要求開發商退房、返還房款或賠償差價?

  一般來說,房價下跌,業主要求賠償損失甚至退房沒有法律依據,原因在于依據《合同法》及最高法院的判例精神,對于商業市場風險,參與市場交易的各方應分別自行承擔。但有幾種情形除外:一是雙方合同中約定由其中一方承擔市場風險;二是合同一方在簽訂合同時存在重大誤解、顯失公平、欺詐等情形,可以通過訴訟或仲裁的方式申請撤銷合同,但要在法定的撤銷權期限內(該期限要根據具體案情進行確定)提起訴訟或仲裁,否則逾期不得行使撤銷權。

  業主與開發商之間的合同若存在以下任何一種情形,均可以委托律師提起退房訴訟或仲裁:

  1,開發商逾期不能交房,達到法定或約定單方解除合同的條件,此種情形下可以通過行使合同單方解除權,解除合同達到退房的目的;

  2,開發商逾期不能協助辦理產權證,超過合同約定或法定期限一年以上,此種情形下可以通過行使合同單方解除權,解除合同達到退房的目的。但由于合同單方解除有一套法定的復雜程序,因此以上兩種退房途徑,均需要在起訴前就請律師進行有關的準備工作,否則會面臨敗訴的風險;

  3,購買商品房前,樓盤已被查封(現行對房地產的查封主要判斷標準是到房地產交易中心查詢是否查封,而不是僅看外表是否貼封條,實際上大多被查封的樓盤沒有貼封條)。尤其要提示業主的是:被查封的房產向外出售,本身合同是無效的,因此,這種情況,一旦房產被開發商的債權人申請法院執行拍賣,則業主將“竹籃打水一場空”。目前青島已有幾個小區出現這種情況,即由于開發商欠建筑公司及銀行的款項逾期遲遲不支付,被紛紛訴至法院,其開發的樓盤被債權人申請查封,無論是查封前還是查封后購買這種樓盤的業主,應該及時進入法律程序,否則等到建筑公司或銀行申請拍賣該樓盤時,將面臨著束手無策的無奈境地。

  4,開發商在銷售房產時口頭說有預售許可證而實際上并沒有,其簽訂的商品房預售或買賣合同是無效的,可以退房。但這種情況需要盡快提起訴訟或仲裁,因為依據法律規定,訴訟前開發商取得預售許可證,則合同有效,因此,盡早提起訴訟、抓住這一時間點,便顯得至關重要。

  5,開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。大多數開發商在開發房地產的初期,都會向銀行貸款以滿足工程進展的需要,抵押物便是在建工程及土地使用權,在建工程抵押指以正在建設中的工程抵押,開發商一旦不能按期還款,銀行有權以完工的整體樓盤申請法院拍賣或變賣以償付銀行的貸款。實踐中,很多開發商即使商品房銷售大半甚至全部售完時,仍拖欠銀行很多貸款不還,因此,很多業主買的房屋(尤其是支付全款,沒有貸款且至今未辦理產權證的業主)很有可能仍處于在建工程抵押的風險,銀行根據規定,必須及時提起訴訟并申請法院拍賣樓盤,這時,相應的業主將會遭受很大的損失,因此,相關業主應盡快到房地產交易中心查詢自己所購房產是否被抵押,若存在此等抵押情形,則應盡快提起訴訟或仲裁,要求退房或開發商解除抵押狀態。

 

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