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專家提醒商業地產發展應拒絕簡單復制翻版

http://www.yuqibeijing.com    2011-06-17    來源:搜房365

“現在商業地產管理型人才需求很大,你有沒有這方面的人才推薦?”近日,北京一家獵頭公司的經理李明向記者咨詢。

  李明告訴記者,最近一些房地產企業對酒店總經理、招商總監之類的高級職位需求明顯增加。“既懂房地產又懂商業運營的人才很是‘搶手’。但這一方面的人才真是供不應求。”

  在李明看來,在房地產住宅市場漸進調控的大背景下,越來越多的房地產商意識到轉型時刻已然來臨。向商業地產發力,成為多家房企巨頭的共識。這在一定程度上造成了商業地產管理人才的缺失。

  中國房地產業協會5月11日發布2011年中國房地產上市公司測評研究報告稱,以2010年12月31日收盤價計算,與年初股價相比,147家上市房企(包括A股、港股市場)中,上漲個股只有28家,占樣本個股總數的19%,下跌個股數量達到119家,占比近8成。其中,上漲個股主要是房地產業務+X模式或以商業地產為主的房地產企業。比如漲幅達到101%的西藏城投以房地產和礦產資源為雙主業,SOHO中國(新聞)也以商業地產為主業,股票漲幅達到39.32%。

 

  住宅市場頻受調控,讓很多房地產開發商將目光投向商業地產。然而,商業地產從拿地到設計規劃到開發建設以及出讓模式等一系列環節,都與普通住宅開發有著巨大差別,轉型商業地產存在機會的同時,也伴隨著巨大的風險。

  在住宅市場中做得風生水起的開發商,在商業地產操盤中能否也游刃有余?會否出現在區域定位上沒有自身特色,只是簡單復制翻版的問題呢?這是眾多業內人士關心的問題。

  商業地產為何受“青睞”?

  “國家對住宅市場的調控使得專注住宅市場的中國房地產企業調整了戰略部署,關注并積極地介入商業地產以及其他地產形態,并試圖以住宅開發模式化的擴張戰略,來推進地產項目或其他項目。”對于商業地產開發的熱潮,中國房地產業協會秘書長苗樂如做了如此的評價。

  苗樂如分析,當前住房市場在國家宏觀調控持續發力下,住房市場回歸消費品市場,確定了雙軌運行的住房供應體系。那么今年我們的房產住房市場應該有望保持量增價穩的局面。

  “寬松的資金環境將受到擠壓,回歸常態仍將是一個不短的過程。這些因素將加快推動房地產結構的調整,把開發企業由單一的對住宅的開發,轉向商業地產、旅游地產、工業園區地產、老年住房的投入。”苗樂如說。

  在苗樂如看來,商業地產可以給持有者帶來持續穩定的租金收入,在房地產信貸收緊的環境下,有利于改善企業現金流的壓力,去除企業的業績波動。“同時商業地產具有的資產證劵化的條件和增值預期下資產的增值保值,都為企業增添了融資的新途徑。”苗樂如說。

  記者了解到,經過多年的發展,全國部分二三線城市已經具備了雄厚的經濟基礎,而且二三線城市經濟發展處在快速增長期,如合肥、寧波等城市的GDP增長速度已經明顯超過了國內一些重要城市的發展,然而在經濟高速發展的同時,城市商業配套功能卻沒有完全隨之匹配,作為商業發展載體的商業地產越發受到市場的關注。

  在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來,二三線城市將成為中國未來主要的經濟增長點之一,商業地產的投資價值較高。而且商業地產抗經濟波動性較好,所以一直以來成為房地產商保值舉措的首選。

  據不完全統計,截至2011年一季度,萬達、寶龍、凱德、龍湖、招商、保利、中糧、金地、富力等等眾多品牌公司,或加速擴張、或初嘗淺試,紛紛在本地區域和全國范圍布子落點。就連一向宣稱“只做住宅”的萬科,也屢屢爆出“加大商業業務份額”的消息。

  “一線城市的商業地產泡沫已經出現,二三線城市商業地產的投資價值卻逐漸凸顯。”韓長吉說。
 

 

拒絕簡單復制翻版

  商業地產從拿地到設計規劃到開發建設以及出讓模式等一系列環節,都與普通住宅開發有著巨大差別,轉型商業地產存在機會的同時,也伴隨著巨大的風險。

  在住宅市場中做的風生水起的開發商,會否出現在區域定位上沒有自身特色,只是簡單復制翻版的問題呢?會否出現在銷售賣點上概念雷同,尤其是酒店公寓,在房型面積、配套大同小異呢?

  萬科北京公司總經理毛大慶對商業地產發展也曾表示,一家商業地產開發企業必須在開發前期做好各項準備,尤其是做好產品的定位,如果連一個項目的主力店應做什么都搞不清楚,就可能會導致項目開發完成后的拆改,造成嚴重的浪費情況出現。

  盡管肯定了經濟轉型期商業地產的發展有著廣闊的前景,或者是更大的發展空間。同時,苗樂如也認為,發展商業地產要把握機遇,正視挑戰。

  “城市產業結構調整和城鎮化進程當中,部分地方政府超速或膨脹性的思想情緒下,對引進地產項目給予了熱情,可能是存在著,或者會誤導我們對市場的誤判和投資的風險。”苗樂如說。

  對于商業地產的未來發展,苗樂如認為,二三線城市的提升和城鎮化的進程,對商業業態配置和管理的新的形勢也會提出新的要求。

  “房地產開發企業住宅開發下的經營模式,有的同志把它比喻為地主加工頭,挺形象。”在苗樂如看來,商業地產開發模式可以形容為資本家加廠長,那么,相應人才的吸納和現有人才的提升,都是我們要面對的問題。苗樂如看來,成功的萬達廣場、知名的中國SOHO、香港的太古、紐約第五大道等,他們的經驗告訴我們,做好商業地產一定要打造自身的特色,不能簡單地復制翻版。也就是要避免“同質化”。

  因此,苗樂如建議,在特色業態或者特色產品、特色品牌的背后,都要有前期的策劃、項目招商的落實、品牌的營銷、產品供應商、產品銷售商、經營者的友好的鏈接。

  苗樂如建議,作為房地產開發企業相對住宅開發市場,必須做好或者實現兩個轉變。首先,要改變服務單一的模式。在地產的開發建設過程中,必須為銷售商、經營商、消費者提供前期的條件,像影院娛樂設施的不同需求,能夠做到硬件包括設計、布局、線路等等使用方便,盡量地減少非重復性的裝修和投資。

  其次,在環境服務管理上,需要將住宅業主單一的服務對象,轉向為銷售商、經營商這樣一個群體提供有效的服務、提供有效的營銷經營環境。
 

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