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謝逸楓:為什么2012年春節樓市出現“倒春寒”?

http://www.nkwbfz.live    2011-06-17    來源:搜房365

[摘要]根據對陽光家緣的監控數據,歷年春節樓市都表現比較平淡,今年不僅天氣冷,樓市更冷。
  根據廣州市國土房管局陽光家緣數據統計,廣州今年春節長假前1月20至21日共成交79套住宅,與2011年春節長假前(1月31至2月1日)成交310套相比,同比下跌74.5%,銷售依舊不容樂觀。根據房產統計,龍年春節長假前兩天,1月20至21日兩天共成交79套,成交均價12707元/m 2,與去年春節七天長假前兩天(1月31至2月1日)成交均價13614元/m 2,價格下跌6%,呈現量價齊跌態勢。在區域表現上看,番禺、增城分別成交26套、21套,占據區域成交榜前兩位;而從化、越秀、黃埔多個區域出現零成交。

  單盤方面,不少樓盤均有大幅優惠,其中位于金沙洲的某樓盤共成交8套,排名樓盤成交榜第二,網簽均價僅為11089元/m 2。這個均價遠低于金沙洲板塊其他樓盤14000元/m 2的報價,對此銷售人員解釋“這批單位是員工的內部認購價,普通買家現在都是一口價14000元/m 2,如果選擇毛坯的單位可減2000元/m 2。位于荔灣區流花湖畔的某樓盤以網簽均價24886元/m 2成為網簽價格最高樓盤;但該盤實際上報價30000元/m 2,新春期間在推120-261m 2大宅,現剩余數套特價單位在手,均價24000元/m 2起送豪華裝修,優惠近6000元/m 2。

  受政策持續影響,今年春節廣州樓市比去年更加慘淡。根據截取陽光家緣數據統計,今年春節前四天(除夕至年初三)廣州樓市僅成交了9套,而去年春節前四天(除夕到年初三)廣州樓市則成交了16套單位,同比下降43%。根據數據顯示,今年除夕(1月22日)以及年初一(1月23日),廣州樓市網簽量為零,年初二(1月24日)和年初三(1月25日)成交量分別為5套和4套,成交主要集中在增城市和南沙區等遠郊。由于成交量主要集中在郊區,前四天的成交價也明顯下降,前四天的成交均價為6841元/平方米。

  而兔年春節除夕到年初三廣州樓市分別成交了5套、1套、6套和4套。不過相同的是,去年春節中心區零成交,所有成交集中在郊區,而今年的成交量也主要集中在郊區。此外另根據房產統計,龍年春節長假前兩天,1月20至21日兩天共成交79套,成交均價12707元/平方米,與去年春節長假七天長假前兩天(1月31~2月1日)成交均價13614元/平方米,價格下跌6%,呈現量價齊跌態勢。單盤方面,不少樓盤均有大幅優惠,其中位于金沙洲的元邦明月金岸共成交8套,排名樓盤成交榜第二,值得一提的是,元邦明月金岸是金沙洲板塊內價格最便宜樓盤,網簽均價僅為11089元/平方米。這個均價遠低于金沙洲板塊其他樓盤14000元/m2的報價。

  從2012年除夕到初四,全市包括增城在內總共只有大約12套單位進行了網簽。而2011年春節前5天(除夕到年初四)廣州樓市就成交了30套單位,同比下降六成。除了海珠區的新盤力迅·時光里在一天內以兩套的成交套數成為春節前5天內網簽最多的樓盤之外,其余有一兩套單位網簽的幾個樓盤全部都是郊區大盤。不過,盡管網簽數據相當慘淡,但仍顯示出部分性價比較高的城區新盤以及郊區大盤還是有客戶受落。

  年初一廣州有不少樓盤啟市迎客,但這些樓盤主要為郊區盤,年初二開始已經有多個中心樓盤啟市迎客,目前春節已經過半,陸續有更多的樓盤啟市迎客。其中,新世界嘉云府、凱粵灣等中心區域樓盤也已經啟市迎客,并且推出新春多重優惠。此外,春節期間除了享受直接買房優惠外,不少樓盤也挖空心思切合春節主題積極促銷,推出看房派利市、送管理費、抽獎等花樣繁多的促銷形式。

  據經濟之聲《央廣財經評論》報道,樓市黃金十年終結,廣州打破過年不賣樓的傳統,樓盤最高優惠數達數十萬。其中,雅居樂在番禺的三大項目——雅居樂劍橋郡、雅居樂七里海及錦官城在春節期間均全面開市迎客,雅居樂不僅在新春期間加推不少單位,除了買房折扣外也有抽獎活動吸引客戶。此外,位于中心區的君匯上品在元宵節前除了新客戶買房總價可直減88888元/套,與其他折扣疊加使用,先減后折。同時也推出了種類繁多的大幅優惠政策。如老客戶介紹新客戶到場成功認購,則有10000元/套等值購物卡獎勵,以及知名品牌999足金金龍吊墜一個。

  中國房地產經濟研究院院長、中國發展研究中心房地產研究所所長謝逸楓表示,2012年的春節長假,各地樓市交易清淡,市場在“限貸限購”政策和觀望情緒的影響下,又恰逢元旦、春節假期同在一個月份,1月份市場表現很難有所起色。這使得2012年的整體樓市走勢更加撲朔迷離,令人難以預料。

  2012年樓市的整體走勢是先抑后揚,在價格下降中逐步迎來交易量的回暖很可能是市場的大致軌跡。目前一方面市場等待在“限貸限購”的基調不變的前提下,對于首次置業等合理的自住型需求有所松綁;另一方面,在價格回落的大趨勢下,購房人正等待住宅價格下降到自己的心理預期和承受范圍。而第二季度,政策的進一步細化將逐步明朗,大量支持開發商資金鏈的基金和民間借貸逐步進入到還款期,從而進一步促進銷售價格回落,這無疑將逐步促使市場交易量的回暖,合理的自住型需求將有所釋放。

  對于2012年的市場格局和住房消費形態,保障房、新房、二手房、租房將形成未來市場的四大支柱,隨之而來的是住房消費形態的多元化,在未來的城市化進程中,人們將根據自己的經濟能力和消費偏好來選擇適合自己的住房消費形態,其中租房市場的作用將越來越顯著。隨著房地產宏觀調控的持續和深化,偉業應盡早在2012年啟動以土地制度改革、稅收制度改革和收入分配改革為代表的制度性改革,促進房地產行業的合理轉型和長期健康發展。

  據新 華 社的消息由于擔心春節期間交易冷清,上海多個售樓處和二手中介門店春節放假到正月初七,而在往年通常正月初三就開門迎客了。一般春節前后樓市整體處于淡季,開發商的銷售熱情不高,二手房市場也較為冷清,受調控政策的影響,今年樓市冷清的場景提前而至。 從大型房地產企業近期發布的2011年業績報告來看,房地產企業20強中有15家業績同比增長,只有4家業績同比下滑,但是全年銷售目標完成情況不佳,有10家房地產企業沒有完成銷售目標,占比50%。從歷史數據來看,2011年商品房銷售面積同比增幅出現明顯下滑,遠低于近10年的平均增幅。

  中國房地產經濟研究院院長、中國發展研究中心房地產研究所所長謝逸楓指出,作為傳統的淡季,春節長假的樓市成交量歷來就遠遠不如五一、十一,盡管開發商春節優惠多多,但是由于目前樓市普遍的比較淡定,而且春節假期天氣寒冷,看樓者依然寥寥無幾。購房者經歷了2011年末的降價潮,對于后市的降價預期愈發強烈,買家謹慎、理性,觀望情緒濃厚,認為這個時候還不是抄底的好時機。近期有關部門表示,目前正在實施的限購政策有可能會進一步惡化,對市場來說將是利好,預計限價放松之后將會大幅刺激市場的成交。

  春節長假已過大半,但極度濕冷的天氣仍對樓市人流有較大影響,不少原本有看樓計劃的市民都臨時窩在家里避寒。再加上很多市區樓盤會到初五、初六才啟市,而開放的樓盤也僅有一兩個工作人員在值班,優惠也不大給力。也有樓盤雖然按計劃開門,但正式開市時間卻有所延后。今年春節的廣州樓市或是近年來最慘淡的。

  中國房地產經濟研究院院長、中國發展研究中心房地產研究所所長謝逸楓認為,對于樓市在春節后是否能如天氣一樣回暖,需要看廣州提出的“差別化”或者是“精細化”限購措施到底會是什么樣子,能否真的可以“在實現房價合理穩定的同時,促進住房交易”。但是,考慮到成交量和鼓勵與支持剛性需求的置業者,應該適當降低首次置業和改善型買家的置業門檻,特別是首套和二套房貸的比例下降和基準利率下降,另外是公積金貸款比例提高和下降利率。同時,對允許本地人購買144平方米以下的第三套房和允許外地購買144平方米以下的第二套房。其他方面就是在房地產稅費方面給以優惠政策。

  2011年春節長假期間,上海僅成交23套新建商品住宅,估計今年春節成交量也不會很好。樓市調控至年關,開發商也著急“賣了房好過年”。據地產數據監控機構統計,截至今天,京城打折樓盤的比例已增至在售項目的近六成。大興、通州等區域依然是打折的主力區域。值得關注的是,在這些打折優惠項目中,直接降價的項目數量比例增多,而昌平區的優惠項目數開始漸長。

  中國房地產經濟研究院院長、中國發展研究中心房地產研究所所長謝逸楓表示,春節樓市的慘淡有望延續到節后。春節假期以往是老百姓選房買房的最佳時機,由于受到樓市調控的作用,購房者紛紛擱置眼前的購房計劃,而開發商和中介也迎來一個難得的清閑假期。連續兩個月的少量房源入市,反映出大多數開發商在此階段的銷售熱情不高,并造成了促銷活動的大幅度縮水。這輪下行周期,將顯著超過上一輪,今年二三季度前后樓市有可能會探底。

  春節前,新房市場新增供應量的大幅萎縮,加上嚴格的限購限貸政策的延續,以及房價將進一步下跌的強烈預期,使得北京春節期間新房和二手房市場的觀望氣氛更加濃郁,購房意愿降至谷底。據偉業我愛我家市場研究院的數據統計,春節期間,雖然房價有明顯回落,但是價格的回落并未打破節日期間住宅交易市場的冰冷局面,新增客戶量和看房量均降至近三年來新低,隨著假期的結束,部分新房項目和部分急于出售房屋的二手房業主,進一步調低報價,降價出售的意愿更加強烈。

  首先,房價將進一步回落的強烈預期,使得部分購房人把購房計劃延遲至年后。雖然去年四季度以來北京新房和二手房均價出現了15%左右的回落,但是房價跌幅有限,且仍有一定的回落空間,管理層堅持樓市調控不動搖的表態,使得購房人對后市房價將進一步回落的態度更加堅定,此外,部分開發商迫于資金壓力,節后降價推盤的意愿將更加強烈,所以,對于占市場絕大多數的首次購房人群而言,延遲購房計劃,等待節后房價的進一步回落,成為普遍共識。

  第二,“限貸”政策有望適度松綁,部分首次置業人群等待政策支持。隨著去年四季度以來CPI的逐步回落,貸款規模有所放松,雖然針對房企的開發貸仍將繼續從緊,但是面向普通購房人,尤其是以自住為主的首次購房人群的消費貸款有望適度松綁,首次購房人群有望獲得貸款成數和貸款利率方面的優惠和支持。首次購房人群資金實力相對有限,信貸方面的優惠和支持能夠有效緩解工薪階層的購房壓力。

  第三,由買轉租,居住觀念悄然變化。過去兩年房價的快速上漲,以及去年嚴格的限購限貸政策,雖然打破了部分家庭的購房夢想,但是也加速了年輕人居住觀念的變化,租房結婚生子過日子也逐漸被越來越多的年輕家庭所接受,公租房的加速建設,普通租賃市場房源量的持續增多,租賃市場的日益完善,軌道交通的逐漸發達,使得越來越多的家庭轉向了租房市場。

  節后北京的住宅市場走勢,春節過后,北京住宅成交量將逐步回暖,與二手房市場相比,新房市場的回暖勢頭將更加強勁。春節后,部分開發商迫于資金壓力,降價銷售,快速回款的意愿更加強烈,新房市場的開盤量將逐步增加,有望迎來一個低價樓盤的入市小高峰,新房憑借更加低廉的稅費優勢,有望吸引更多購房人,尤其是首次置業的年輕人的關注。春節后,部分急于出售房屋的二手房業主降價意愿也將更加強烈,掛牌價會持續走低,議價空間也會不斷加大,一些教育、醫療、交通商業等配套設施較為完善,房本已滿五年的成熟社區的二手房源,將依舊搶手。
 

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