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陳寶存:房價怎么降會再怎么漲回去

http://www.yuqibeijing.com    2011-06-17    來源:搜房365

當樓市“量價齊跌”被媒體瘋狂宣揚并風卷殘云般橫掃整個房企市場,當樓市“唱衰”言論以絕對壓倒性優勢滌蕩購房者的心理底線,當樓市到了“抄底”的緊要關頭的專家預測充斥各大熒屏時,陳寶存認為,“中國未來五年的地價和房價會翻番”,并堅定高呼“房價怎么降會再怎么漲回去”。

  陳寶存一直看好房地產市場,“只要有人類就會有房地產的需求”,因此,他用“白銀三十年”給未來房地產市場作了預測。采訪中,他也一再肯定了在房地產市場中“富裕階層”的作用,“實際上中國做貢獻最大的還都是富裕人群,而不是窮人。”

  信唱衰言論 定吃大虧

  《中國地產總裁》:無論在任何場合,您對房地產市場都表現出一種極大看好的自信,您的這種自信是否有點“盲目”或者“過頭”?

  陳寶存:一點都不“過”,我對房地產市場的看好,包括我提出的未來房地產“白銀三十年”的看法,都是基于中國人的居住理念、住宅情節和傳統財產觀考慮的。中國人往往會把住房看成是他的第一種需求,“不吃不喝也得買房”。不只城市人,在農村,為了娶媳婦,借錢也得買房。再者,中國人買房絕對不會為了自己買,都是為子女考慮,為后代買房。另外,把房子作為財產傳續下去的觀念也是難以改變的。

  我認為五年內中國的地價、房價會翻番。現在大家都在說房價降了,降在哪兒?北京三環以內的房價,某機構的數據顯示漲了11%。而像大興,房山,通州這些地方確實降了,但他們現在銷售的是2007、2008年拿的地,那時地很便宜,現在有降價的空間。但是2009、2010年拿的地要維持現在萬元的價格就太不可能了,所以怎么降的肯定會再怎么漲回去,這是肯定的。

  北京四環以內現在沒有數據顯示降價,而北京主城區的豪宅8-12萬一平的很多,只不過現在上不了市,沒賣。要是把這些豪宅都充到北京的房價里去,根本不可能是現在一萬九的均價。實際上通州的價格,現在對比廊坊、對比周邊地區房價,應該相對便宜多了,但是老百姓不會買,“買漲不買跌”。老百姓現在需要的是一個合理的引導,這個時候要是聽了房價唱衰的言論,勢必要吃大虧。

  現在的開發企業沒有難的

  《中國地產總裁》:既然您說的房地產現在仍發展的一片大好,那么綠城之前出現的“被動”局面又說明了什么?

  陳寶存:咱們國家從2003年開始調控,但是今年的政策嚴酷的程度跟2004年比差遠了。2004年我們公司自己的項目做不了,想到轉讓,最后項目用了三個月的時間才轉出去,但是在那種情形下,很有可能轉不出去,如果轉不出去前期投入就白費了。那時候普遍是災難性的市場,就像戰亂的時候,恨不得把自己的孩子吃了。現在的開發商都是按住自己的項目,“親生的孩子”誰愿意丟?就“借點奶”先把“孩子”養大。現在只要手頭有項目的開發企業沒有難的,大家聽到的難過,實際是原來想賺十個億,現在只賺八個億的問題。

  綠城存在的只是切割自己項目的危機。只要他肯拿出一個項目,自然所有問題都解決了。打個比方,現在一個開發企業有16個“孩子”,哪個都是“親生”的,都不愿意送給別人。最好的方式就是別人注入資金一起干。現在在北京拿一個項目有多難,連潘石屹都拿不到地。這種狀況下,拿到地的相當于都是難產的孩子,誰能舍得被拿走?

  2004年的時候一塊地可能倒了六七手,但是到最后都賺錢了。當時,很多企業也沒項目,北京當時4000多家企業,沒項目的倒一塊地也賺錢了。這中間倒得就是土地的增值,所以一直都說房企難,但是日子都過的很好。只是這幾年倒地的幅度越來越慢,當然具備倒地資格的企業也越來越少。這才給央企國企機會,但是哪個項目都不會死。就算實在是開發不了的爛尾樓,給誰也都不愿意,只有在那爛著幾年,但是項目方還在。

  《中國地產總裁》:爛尾樓閑置的時間是有一定的期限吧?

  陳寶存:有這個規定,但是任何地方政府都做不到,因為各種產權問題,最終想收回的時候就會發生別的問題。如北京的摩根,牽扯的利益太多。這種閑置尤其是市中心的寫字樓的爛尾,涉及的產權問題太多,根本沒法清算。實際上這兩年國家也一直在查閑置土地,閑置土地存在的問題是,拿北京為例,北京2004年的時候一萬公頃,15萬畝土地就確立了一級開發的項目,但最后能做成的這15萬畝的不足一半。因為拆遷等問題在那閑置。閑置不是因為開發商不想干,確實是一些釘子戶不讓拆。北京去年、前年的土地出讓已經成了毛地出讓,地拆遷不了,直接就給開發商自己實施拆遷。

  《中國地產總裁》:您一直都堅信開發商“不差錢”,那前段時間傳出的開發商跳樓事件,您如何看待?

  陳寶存:像這種根本就不是開發商,只能說是投資商。這種人原來對市場預期特別好的時候,能拿到了四五十個億,現在市場不好了,借別人的錢本息都收不回來。這是搞投融資、私募經常出現的情況,發生這種事,只有跳樓以謝罪。國家年年在調控,而且年年都不知道怎么調,調了九年,實際上這些搞融資的投資商的路也難走了。唯一不難的就是真正有項目的開發商,他的難題只是在于賺幾個億的問題。

  《中國地產總裁》:現在各種融資渠道的涌現,包括PE這種私募的迅猛發展,是不是能從另一方面印證開發商是缺錢的?

  陳寶存:開發商本身都是白手起家的,沒有一家不缺錢的,而且開發商不是做一個項目就甘心的,他在談一個項目的時候,后面可能還有一大堆的項目。哪怕是一個小縣城的開發商。他們預期提的比較高,所以永遠是缺錢的,而且越有錢的越缺錢,因為要做的事情太大。這實際上就是一個擴展的心態。現在這種情況下,不擴展,守著一個項目金娃娃,就自然不會有壓力了。

  中國做貢獻最大的是富裕階層

  《中國地產總裁》:拆遷問題一直是各方比較關注的問題,關于拆遷背后引發的一些問題也值得人們深思。您認為拆遷條例中的具體標準為何遲遲推不出來?

  陳寶存:拿北京的鑼鼓巷居民為例,原來的四合院經過加蓋早已成了一百多合院。北京主城區疏解人口調查,這個區域的拆遷戶講一個故事:有一釘子戶,8平米得到了1500萬補償。這邊成為拆遷戶的預期了。在城市發展進程中,城市居民和城中村居民只要做好釘子戶,就會把房子、車子、工作問題都解決了。這就是目前拆遷中的現狀。

  國務院的拆遷條例是沒有具體標準的,各地按當地的情況出臺拆遷標準,也是個難題。真正拆遷一個項目,實際上一級開發要做很多東西。拆遷之后,還有很多事情要做。管網、道路要占很多土地,加上現在規定需要更多的綠地等相關的配套設施等,花費更高,更是讓拆遷陷入兩難境地。

  像這種大量的成本轉移到了土地一級開發上了。中國城市變化如此巨大,實際上開發商起到了巨大的推動作用。開發商作為資本運作者,是組織者,資源整合者。中國的城市建設的功勞完全是已經買商品房的人群。而現在卻得不到老百姓認可。老百姓守著這么好的路、公園以前都是沒有的,這些都是以前購買商品房的人群花的錢。而以前能買得起商品房的人都是富裕人群,所以,實際上中國做貢獻最大的還都是富裕人群,而不是窮人。窮人創造出來的財富,通過稅收當然也有一定貢獻,但是買房交稅之后,反而是富人又承受了太多太多的成本。

  “掛羊頭賣狗肉”的養老地產

  《中國地產總裁》:隨著人口老齡化速度的加劇,加上國家調控政策的影響,不少開發商正在進軍養老地產。目前,我國養老地產處于怎樣的階段?

  陳寶存:我國現在早就停止批別墅了,但是為什么還有這么多別墅存在,其實就是養老地產、旅游地產“掛羊頭賣狗肉”。廊坊、天津大量的項目都是養老項目,太盲目了,養老地產應該慎重。

  《中國地產總裁》:國內是否有純粹的養老地產?

  陳寶存:有,但是都虧。天津有個六千畝的項目,建了60個床位的一個養老院,據說到現在只賣出去一張床位。名義上說是為了和諧社會的建設,其實是為了從政府手里低價拿地,現在說養老基本都是為了套政府的優惠政策。

  《中國地產總裁》:由于對現金流的影響,房企現在多選擇散售為主,而很難考慮長期持有經營。您認為如何實現養老項目的盈利?

  陳寶存:應該說現在暫時還不具備完完全全獨立的整個區域的開發項目,不可能存在盈利空間。上海的親和園養老項目,投入很高,據說也不怎么賺錢。我們做市場調研就發現,比如在廊坊建養老院,一年交年費20萬。有多少人能有閑置的20萬去交年費的?另外,居家養老占整個養老的大約95%,這很難改變。中國的孝順是父母在身邊,有錢人要是把父母推到養老院是不孝,這種觀念難以改變。這樣,沒錢的送不出去,有錢的不愿意送。所以,中國目前不適合大規模的推社會養老。

  現在新開發的養老項目都是沖著有錢人來的,但是養老項目相關的配套醫療設施等難以跟上。老人最害怕的是什么?一是孤獨,二是生病。養老院一般都在邊緣地帶,這些地方不可能有好的醫生。怎么把好醫生弄過去,這是最重要的。現在最大的問題是旅游地產,商業地產,文化地產實際上都是泡沫,這一點是致命的。但是,住宅地產200年不會有泡沫。

  住宅地產200年無泡沫

  《中國地產總裁》:住宅200年不會有泡沫?

  陳寶存:我一直認為海南才是中國最大的泡沫,因為海南大量商業地產的存在。成都一個城市竟然立下150個城市綜合體,泡沫也是巨大的。包括在北京都能感覺到“住商倒掛”的現象,在整個城市規劃中,過渡配比了工業用地和商業用地,商業用地和住宅用地的配比應該是1:5、1:3左右。商業用地出價值,它拍賣的時候出價高,這就是成都出的最大的問題,150多個城市綜合體項目都成商業,居然沒有住宅。

  我說未來房地產發展,如果把前十年定義為黃金十年,那未來的三十年,必然是白銀。人類住宅需求是不可能降低的,隨后還會有青銅時代50年,黑鐵時代120年。只要有人類就有房地產發展。

  《中國地產總裁》:您說的這個白銀、青銅、黑鐵,包括您對時間段的劃分分別是30年、50年、120年,是不是也說明了未來房價最終會回歸到一個平穩的狀態?

  陳寶存:這是必然的,剛才一直說的實際上就是土地價格一直增長的問題。如果土地價格平穩,房價必然平穩。開發商在市場上是競爭的,但是決定價格卻是老百姓,需求推動價格。當拆遷量和生產量一定的時候,大家都去買房,必然導致價格瘋長。這是市場的問題,也是選擇的問題。如果國家搞分配的話,將會是最差的機制。財產平分,會給很多人心里上造成新的不平等,人類需要的是差距。

  我經常說一句話,成功在大興,你往昌平走得急,你越努力離成功越遠,你窮你活該窮,“80:20”法則是正確的。北京房價八千的時候為什么不搶,人們永遠都是在等房價漲的時候搶。

  公租房勢必無法推行

  《中國地產總裁》:那現在買房合適嗎?是否可以“抄底”?

  陳寶存:永遠都要反其道行之。當大家都覺得抄底的時候,這個良機已經失去了。明年的政策,政府已經反應過來了。這次中央工作會議也指出,加快商品房的供應,鼓勵房地產市場健康發展。這說明在加快保障房建設的同時,商品房也要加快。但是商品房加快,沒有政策扶持不行。當時國家四萬億救市,就有人跟我爭論,說十大產業振興規劃沒房地產什么事。我當時就說,房地產什么時候需要你振興了?

  2009年,我就倡議限制、遏制80后買房,同時要轉變居住理念,轉買為租。現在都一一實現了,現在限制買房,連剛需也限了。而公租房廉租房這類保障性住房就是沖著租賃去的。絕不可能讓80、 90后這四億人都買得起房的,否則就會出現災難性后果。

  《中國地產總裁》:我是不是可以把您剛才對公租房的看法,理解為公租房是為了變相壓制剛需?

  陳寶存:不是,實際上我認為這是逼迫老百姓轉變觀念的做法,公租房勢必推不下去。北京的幾個公租房項目公布后發現租金比市場都高。這樣,還推它的意義在哪兒?

  《中國地產總裁》:規定的是略低于市場價格吧?

  陳寶存:規定是規定。開發商一算,建公租房這點租金是賠錢的,會干嗎?實際上十二五期間,完成3600萬套以后,住建部已經說得很清楚了,要轉變這種方式,轉為現金補貼。這是最好的方式。不要再大量的勞民傷財去建房,現在整個市場的租賃價格是比較低的。什么時候才能顯示公租房的優勢,而且投資商認為投資還有錢可賺,就是我開玩笑說,現有的市場租金漲兩倍到兩倍半。

  《中國地產總裁》:您認為這種補貼方式是以純貨幣補貼為主,還是需要加一些輔助性的手段?

  陳寶存:國家給你拿出來一部分貨幣,自己再從市場賺錢再去買,只能是這樣。實際上現在大家都叫的保障房,正確的名稱應該是保障性安居工程,包含棚戶區改造,舊城改造。保障性安居工程要解決的是城市現有戶籍人口的居住問題,這里面有一個自有居住率的概念,去年達到88.2%,就是88.2%的城市人口都是有房子的,但是他們居住水平很低。這就需要商品房賣高價來補償。保障性安居工程針對的是88.2%之外的人群,誰會考慮外來人口?所以要想在北京生活,那北京還真不一定歡迎你。

  實際上現在所有土地都來源于老百姓,超低價格的征地最后損害的都是老百姓自己。叫房價高最后受害的也是農民。房價高,土地價格就高,土地價格高就得壓制土地價格。高房價反而促成土地價格一點點漲,最終受益的應該是中國的所有老百姓。現在土地財政的概念、租售比等都是錯誤的。

  調控——“筑壩堰塞湖”

  《中國地產總裁》:您預測房地產會有怎樣的變化?您對國家的調控有何評價?

  陳寶存:除非首鋼開始生產土地了,這車間里一天能加工出來幾百畝土地來,房地產不會有太大變化。中國現在的土地早已沒有了國家土地這回事,早就消失了國有劃撥土地一說。如果把土地壓制住,必然產生土地供應的又一次失衡。我認為現在所有的調控政策都在助推商品房房價攀升,我給調控一直命名為“筑壩堰塞湖”,這個一直應該是放流的,現在在這筑壩,到時沖下來的時候,必然是災難降臨。

  我之所以對房地產市場特別樂觀,是因為現在的調控實際上是壓制需求但是不可能消滅需求。中國的房地產市場,要想讓他穩定了,首先上邊就應該改變思路,現在這種方式肯定是最慘、最錯誤的方式。

  《中國地產總裁》:中國的高房價已經迫使一部分富裕階層“逃離中國”,您認為這種現象的出現對中國實體經濟會產生怎樣的影響?

  陳寶存:到海外投資買房,現在有這個趨勢,但是不會影響太大。因為他的工廠還在,實業還在,他也完完全全是借用整個銀行信貸來做這個事。至于賺的利潤成為自己財富的這部分,他到哪買房都是可以的。只是在國內買房,對整個城市化進程會有幫助。但是現在是抑制投資性人群的購買,他們只能出去投資國外了,這對實體經濟的影響并不是很大。

  房地產拉動的行業太多,我當年提出的中國房價大跌,中國經濟必然大減速,很多人不支持。如果單純地壓制房價,中國的傳統行業一旦發生危機,將會有大批的農民工失業,就是生于五六十年代的這群人才是中國經濟發展的基石,跟80后有沒有房子沒關系。所以,大叫房價大跌,壓制房價,實際上是自殺行為。
 

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