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賈臥龍:樓市調控不能忽略中小城市

http://www.yuqibeijing.com    2011-06-17    來源:搜房365

在今年的兩會間隙,住建部長姜偉新表示,對一線城市房價下降非常有信心,至少七八個大城市的房價一定要降下來。住建部長表決心降房價,作秀也罷,喊口號也罷,最起碼也算是表現了一下,但既然是表現,為什么不表現的再完美些呢?一線城市房價一定要降,那么數量更多、影響范圍更大的廣大二三線城市呢?難道國家的住建部是單獨為大城市開的?樓市調控,全國一盤棋,決不能忽略了中小城市的問題。
中小城市的房價問題也很糟糕
一線城市的房價動輒幾萬元一平米,對于普通購房者來說,確實是“高不可攀”,大城市的房地產市場充斥著泡沫,有必要一一捅破,降價是必然的。在一年多的調控過后,大城市的房價的確開始下調,這也是住建部長敢于表態“大城市房價一定降”的底氣所在。大城市的房價高的離譜,相比較之下,中小城市的房價就要低的多了,但房價比大城市低,并不意味著中小城市的房價就沒有問題,相反,中小城市的房價問題也很糟糕。
分析中小城市的房價問題,不能僅僅只跟大城市比較房價的絕對值,那樣的話,中小城市的房價看起來永遠不會有問題。看樓市有沒有泡沫,主要是看城市房價收入比,一般來說,合理的房價收入比應該保持在4到6的范圍,也就是說住房總價的中值應該是城市家庭年收入中值的4到6倍,照這樣的標準,我國目前大多數中小城市的房價收入比都在6倍以上,泡沫絕對是有的。再簡單點,把各個城市08年的房價跟11年的房價作比較,就會發現房價兩年內漲了多少,所有城市的房價都有問題。
樓市調控不能忽略中小城市
由于中小城市的房價同樣有不少問題,所以國家的宏觀調控就不能忽視了中小城市。雖然過去的一年多,房地產市場一直在進行調控,很多大城市的房價也開始下調,但是,廣大中小城市的房價基本上沒有什么下降,甚至還有小幅上漲,這樣的房價水平,相對于大多數中小城市購房者的收入而言,絕對可以稱得上是“高高在上”。
中小城市的房價絕對值相對還是較低的,泡沫沒有大城市那么嚴重,隨著房貸利率的下調、剛性需求的涌入,再加上通貨膨脹、物價上漲的外部因素以及地段、配套等的影響,中小城市的房價在近期顯示出了一定的抗跌性,這也是中小城市房價下降不明顯的基本原因。雖然有一定抗跌性,但是這些中小城市的房價也有降價空間,所以這時候必須要再堅持調控下去,而不是只關注幾個大城市,對中小城市不聞不問。對于二三線城市的購房者而言,當前情況下房價猛漲的可能性較小,能保持穩定也算是不錯的消息,只要調控不放松,以后的趨勢會是好的。
調控房地產市場,也不能只盯著房價不放,在控房價的同時,還應該加快住房供應和提高城市家庭收入水平,三管齊下,樓市調控的效果才會更快地顯現。房地產市場不僅僅包括有限的幾個大城市,決不能忽略中小城市。
 

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