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高策陶紅兵:通州樓市業已見底

http://www.nkwbfz.live    2012-06-17    來源:搜房365

調控預期變幻莫測,開發商轉戰商業地產,地方紛紛出臺樓市暖政,紅五月再度上演……地產界真個是你方唱罷我登臺,熱點從未休止。

  時隔半年,地產中國網再次約訪陶紅兵,就當前一些市場現狀及問題進行了深入探討。就外界猜測甚多的高策近況、爆點頻頻的商業地產發展、北京住宅市場下半年走向、通州樓市的未來……等問題,在一線征戰多年的陶紅兵會用什么樣的視角審視?對于購房和投資,他又有哪些建議?


高策地產服務機構董事長兼總裁陶紅兵

 


  商業地產熱應當退燒

  地產中國網:現在商業地產和住宅市場截然相反,很多名企非常看好商業地產的前景,行動上也不落人后。您如何看待這種市場趨勢?

  陶紅兵:我不看好現在大多數開發商所稱的商業地產,我認為風險很大。原因有幾點:

  首先,很多開發商缺乏對商業業態的規劃和定位,多以主力店旗艦店為噱頭吸引招商,落成后只是持有少量或不持有。散賣后的商業很難控制業態布局,人氣很難聚斂。

  第二,商業地產運作很重要的一點就是商戶資源。長期開發住宅的開發商很難在短期內聚集大量商戶,所以只能求助于商業管理公司。這就導致有的開發商對商戶控制力較弱,議價能力不高,要做到開業前基本滿租都很難,更別說經營火爆了。

  而最重要的一點是電子商務對未來商業經營模式的沖擊。即使一些老牌的開發商也很難對抗。據相關統計數據,明年網購消費額占比可能會突破5%,在2-3年后將形成幾萬億的龐大市場。另外,構成沖擊的不僅僅是銷售額,還有消費人群,這部分人和傳統零售業主要業態的主力消費人群是重合的。一旦客群的轉移達到一定的臨界點,這些大型購物型商業綜合體將陷入惡性循環。

  所以我認為這兩年的商業地產熱應當退燒,在2012年繼續過去的商業地產開發模式,面對的可能不是藍海,而是懸崖。現在越來越多的開發商看到商業地產的風險。所以我覺得未來一二十年內開發商的主流還是以住宅為主,會有一些開發商逐步的做更多的商業地產,但我想呢,它不會成為地產開發的主流。

  地產中國網:您認為這種情況(商業地產熱)會不會對你們地產服務商未來一段時間的市場策略有影響?

  陶紅兵:對地產服務業影響不大,因為做商業地產服務必須具備很多的專業技能。我們高策不會把商業地產作為主營業務。既然我對它不看好,為什么要做呢?

  地產中國網:那么我們談談住宅市場。住宅市場在大幅下降后又有了略微抬頭的趨勢,包括一些地方政府也出臺了微調政策,您認為今年下半年的市場是什么樣的走向?

  陶紅兵:世界上預測最準的是章魚保羅,但它已經死了,告訴我們一個啟示,凡是預測太準的都會很快死掉。我預測的肯定是不準的,我想下半年下半年會比上半年好,在今年高策成立的時候,我就說過今年的市場會比上一年好,或許會有早春二月,三四月后會越來越好。

  未來住宅產品將兩極分化

  地產中國網:您認為目前樓市中高端市場產品的前景如何?在今后的幾個月內,一批中高端產品相繼入市后,對北京市場會產生怎樣的影響?

  陶紅兵:我對明后年之后的滿足基本居住需求的所謂剛需產品不看好。為什么呢?對于商品房來說,一線城市或者一些二線城市,它的基本居住需求大部分已經得到滿足,沒有被滿足的部分,保障房也會起到相應的作用。市場上應該是由保障房加上一些中低端的商品房來滿足基本居住需求。
 

 

現在一線城市大部分的需求實際上是改善,大家想住得更好,而不是有沒有得住。如果要解決這個問題,實際上是由中高端產品來解決。我們不能指望用中低端產品來解決改善性需求。

  所以從商品房開發的前景來說,應該是中高端的產品逐漸成為主流。而中低端商品房,應該是和保障房組合,來滿足基本居住需求的客戶,我認為它不應該是一二線城市商品房的主流。當然在三四線城市很長時間內還是。

  通州樓市業已見底地產中國網:通州目前處于混亂階段,有的項目以跳水之姿瘋狂走量,有的似乎還有意漲價。對此您有什么見解?

  陶紅兵:通州樓市現在確實處于一種比較亂的階段,但各有各的原因。有的是開發商階段性的缺錢,有的是最后的尾盤甩貨,還有的是對手進行攔截,因為怕別人開盤搶奪客源,先下手為強,各種原因。根據情況不同,我覺得這都很正常。

  通州下半年我覺得價格會逐步的趨穩,而且在穩定過程中,我認為在現有價格的基礎上會有一定的上揚,但是幅度不大。

  地產中國網:您認為通州現在合理的房價應該在多少?

  我認為現在通州合理的房價,以毛坯為例,應該在13000-14000之間。如果品質說得過去,那么這在通州算是很合理的價格。但如果按照區位的別的一些因素衡量,實際上價格還有一定的上漲空間。精裝在16000-17000差不多,這個價格實際上已經回到09年,因為通州是從10年的春節開始,從14000-15000很快漲到20000以上。

  我認為現在就是底,價格不會再跌下去了。當然,這是指通州的主流產品,不排除個別和外圍某些情況下,少量的跳水。但是總體情況下,通州現在就是底了。

  通州不是CBD的附屬品

  地產中國網:通州樓市是否有中高端產品的土壤?而作為此輪調控背景下樓市的急先鋒,通州是否還能回歸到當初人們對它的預期--CBD后花園的美譽?為什么?

  陶紅兵:過去大家都以為通州市CBD的一個附屬,為CBD服務,其實不完全是這樣的。通州本身百萬人口,百萬人口什么概念。在全國都算是一個大城市了。一百萬人口以下的省會城市都有好幾個,比如海口、銀川、西寧等等。通州的人口數都要超過這些省會,人口的依托在那兒,發展前景是不會差的。

  既然如此,通州百萬人口為什么不能出來幾個高端盤?完全可以。

  而且我覺得通州不僅僅是北京CBD的附屬,它本身也會成為另一個CBD副中心,它具備這樣的條件。一個CBD,除了硬件條件,還需要產業支撐。當然我不是說通州CBD會超越主城區CBD,但他會成為另外一個"副中心"。和主城區的定位不同,通州正在吸引一些產業機構、民營機構總部,再加上一些央企的二級公司,完全可以成為新的產業聚集地。
 

 

地產中國網:您認為,合生濱江帝景此番入市定位有何特點,您認為項目是否能改變通州中高端市場的局面?

  陶紅兵:不敢說完全改變通州中高端市場的局面,但是這個項目會為通州帶來亮點,和其他項目有很多的不同。因為目前為止,通州"號稱"很多中高端項目,實際上都不是中高端,它們一定程度上向市場做出了妥協。

  為什么覺得濱江帝景這個項目很不錯,即使只看戶型,和別的項目也有很多設計理念的不同,裝修設計也更精細,配置會更好,戶型設計有很多亮點,實際上反映了設計師對生活方式的理解和引領。但這還不足夠讓它成為中高端。

  實際上,濱江帝景這個項目有的地方確實是別的很多項目沒做到的。幼兒園、小學都一起規劃好。像幼兒園的位置,一般都是擺在小區的一角最不起眼的地方,不要占據太好的位置。但它恰恰把它放在小區正中央的位置,開發商的理念就認為所有的住戶送孩子上學的距離都要差不多。以人為本的一種理念。

  而且它的配套,包括會所和商業,學校和幼兒園,它會在第一期入住的時候同時啟用。不會等房子全部都蓋好了,客戶都入住了才開業。我覺得這才是中高端,它不會住進去一兩年還是工地,一兩年孩子都沒地方送、一兩年連超市商店都沒有。

  中高端的本質就在于居住的一種人性化,一種生活理念,所以雖然一期產品中小戶型為主,面對的客戶可能大多數是首次置業,但我們認為它打造了一個首次置業的新標準,即第一次買房也不是出于短期過渡和湊合,而是能長期宜居的好房子。而合生濱江帝景在這方面,是按照一個中高端應該具備的要求來做的,這點還是很看好的。

  合生做了有一兩年的前期準備。本來去年打算開盤,但是因為一些配套,像剛才說的幼兒園、學校、商業這些規劃還沒確定,今年下了決心,和一期同步建設。所以放在今年開。

  地產中國網:在濱江帝景項目上高策做了哪些工作?

  陶紅兵:現在高策在濱江帝景項目,主要是做營銷策劃和銷售代理,以及二期的產品定位建議。在營銷策略上高策有不少創新,比如說推出夜場接待,拒絕電開(就是電話拓客)。馬上還會推出"易支付",就是指首付也可以分期付款,方便客戶購房。解決一部分現在手頭資金不足,首付款有點困難,但是未來預期收入比較高,他到明年可能就解決了資金問題,這部分群體也是我們的潛在客戶。包括前期我們做了一些微電影和視頻,創意很有特點,播出后的反響還不錯,這些都是一些營銷創新的亮點。
 

 

2000億的分羹目標

  地產中國網:今年初我們曾經談過高策成立的初期目標。現在年已過半,公司計劃的完成情況如何,完成預期如何?

  陶紅兵:和我們預想的計劃不太一樣。應該說和計劃"差別"非常大。最初我們的計劃是全年在各地開設12、3個分支機構,上半年的目標是7-8個。

  但截至到目前,我們在全國的分公司數量已經達到了15個。包括我們今天剛成立的沈陽公司,正式進軍東北。目前高策在華東增加了安徽、浙江兩區,加上華北、華東、西南原有的的10個分公司,一共15個。可以說提前完成了年終任務。

  今年全年接單,我自己心目中定了個2000億的目標。但是給各公司下達的指標是1260億。截止到目前,已經有700-800億的簽約額了,剩下400多億的合同正在談判。我估計到這個月底,應該會實現1000億的接單額。也就是說我們完成了下達的全年任務的三分之二。

  地產中國網:對于一個今年新成立的公司,成績相當不錯了,市場接受度很高。

  陶紅兵:因為是剛成立,我們現在更多的精力是投入到公司的籌建中去,包括一些前期事務的開展,所以實際上重心沒有放在業務拓展上。下半年還可能會有1000億左右的接單合同額。

  地產中國網:高策的中長期目標是什么?

  用大約三年的時間,做到全國的第一陣營。在我心目中,全國前五強才算第一陣營,我們未來用幾年的時間,三年還是五年,還是更久,不一定,但要盡快進入。
 

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