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房產新政:熱錢時代結束

http://www.yuqibeijing.com    2012-09-15    來源:搜樓365

北京寫字樓網
  叫停外資直接投資中國房地產,并未封死外資進入渠道,但投資成本和退出門檻的升高,及傳遞的政策導向,將產生深遠影響

 

  盡管傳聞已久的對外資進入房地產業的限制性政策剛剛正式發布,但是,大多數業內人士均在一周前便拿到了這份由建設部、國家外匯管理局、國稅總局等六部委會簽的文件。

  文件分四方面,共計十四條,意在規范房地產市場外資準入和管理。業界普遍認為,從具體執行的角度來看,這份文件對于有一定規模的境外投資機槍約束力有限,但其中傳遞的政策導向卻不容忽視。至少在房地產投資方面,這份文件的出臺意味著,鼓勵熱錢進入的時代結束了。

  八部委拉網投限

  這一剛剛頒布的新文件,對于看好中國房地產的境外機構或個人是一個直接的打擊。首先,他們直接投資中國房地產的路被封死了。根據新的規定,境外機構和個人如果不是為了自用,而是純粹出于投資目的在中國境內買房,必須具備兩個新的條件:

  一是必須申請設立外商投資企業,在商務主管部門和工商銀行管理機關辦理注冊登記手續,并到中國稅務機關辦理稅務登記;

  二是除個人以外,只有投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的、注冊資本不低于投資總額50%的境外機構才能獲準在中國投資房地產。

  除此之外,新的規定還特別指出,參與投資的各方,不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中,訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。規定還要求中國外匯管理部門對境外資金購房結匯進行嚴控。

  不過,這些原則性的規定最終將如何執行,還有待包括建設部、商務部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行、稅務總局、國家工商總局、銀監會、外匯管理局等在內的八部委制定操作細則。

  “從對外資進入房地產的幾乎不設防,到八部委史無前例的拉網設限。政策導向可謂驟然轉變。”一位不愿透露姓名的外資房地產商評價說。
這一轉變的背后,是近年來外資對中國房地產業投資成倍增長下,政策制定者對其投資動機、拉動房價的影響,及其蘊涵的潛在金融風險的多重憂慮。

  洶涌的外資

  今年5月,在國家外匯管理局發布的《2005年中國國際收支報告》中,外匯流入房產領域被視為關注重點,提升到了“維護國家經濟金融安全”的高度。

  據該報告顯示,2005年境外機構購買中國建筑物業34億美元,占去年房地產總投資額的15%,但因部分無法核實的交易未被統計在內,實際數字可能更高。

  而據仲量聯行報告顯示,2005年境外投資者在國內房地產領域投資約55億美元,占2005年國內全部房地產投資總量(包括土地市場交易)的3%,主要投資城市集中在北京、廣州、上海三地。

  仲量聯行7月12日發布的2006上海房地產市場研究報告進一步顯示,今年上半年境外投資者在國內主要城市投資總額已接近去年全年境外投資的70%,約35億美元。

  今年五六月間,正是中國的房產新政起草醞釀之際,各大境外投資機構聞風而動,掀起了限制性新政出臺前的最后一輪收購狂潮。

  先是新加坡嘉德置地斥資13.5億元購入西直門西環廣場的部分商業物業。而后,香港新世界中國地產有限公司,又通過公開掛牌出讓方式以13.46億元取得了貴陽金陽一地塊開發權。渣打銀行則攜手摩根士丹利房地產投資基金向世茂房地產控股公司投資5000萬美元。

  不過,外資收購狂飆的風眼還在上海。

  6月6日,摩根士丹利繼4月投資數億陸續收購浦東陸家嘴中央公寓4幢住宅樓及浦東金橋埃蒙頓假日廣場項目,又以7.58億收購華山夏都高檔住宅。

  香港協和集團出價一億美元從荷蘭ING手中取得盛捷高級服務公寓的100%股權;美國高盛以逾7000萬美元的價格買下虹橋花苑酒店式公寓;基匯Gateway Capital則斥資約6億元人民幣購買了新天地旁翠湖天地18號樓。

  對外資頻繁染指上海地產的現象,新華社特以內參形式發表《國際資本趁樓市調整大量收購稀缺地產資源》一文。上海市房屋土地管理局于今年4月核實情況匯報顯示,截止到2006年一季度,上海市共有房地產企業5023家,其中外資企業為365家,占總數的7.2%,房地產企業注冊資金達2796億,其中外資749億。占總數26.8%。

  仲量聯行研究報告顯示,外資企業數量不多,但資金量龐大,主要集中于高檔住宅公寓。

  在搜房公司總裁莫天全看來,外資集中投資高檔物業項目的三類投資動機,是引起政策制定者警惕,而最終推出限制性政策的誘因。

  莫認為,外資投資中國高檔物業,一是賭人民幣升值;二是尋求短期套利;三是以參股的形式變相高利放貸。這三類動機下的投資行為,由于主要投資對象是價格最高的那部分房產,對于拉動樓市價格繼續上漲起了相當大的作用,其潛在的金融風險亦不容忽視。

  華高萊斯總裁公衍奎則分析認為,在國內金融市場尚未放開的背景下,具有穩定高收益的
 

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